Rua Pires de Almeida,em Laranjeiras,bairro com um dos melhores Índices de Progresso Social do Rio de Janeiro — Foto: Fábio Rossi / Agência O Globo
GERADO EM: 01/12/2024 - 23:15
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"Do Leme ao Pontal,não há nada igual",entoava Tim Maia,ao exaltar as belezas naturais do Rio de Janeiro. Com suas praias paradisíacas e pontos turísticos icônicos,a Cidade Maravilhosa atrai moradores de todas as partes do mundo. Para quem é cria do Rio,deixá-lo é um cenário improvável. No entanto,para muitos,ainda é um desafio entender e encontrar qual é o bairro com melhor custo-benefício para se morar de aluguel. Levantamento feito pelo GLOBO,em parceria com a Escola Superior de Propaganda e Marketing do Rio de Janeiro (ESPM-Rio),aponta caminhos para se chegar a respostas.
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Foram reunidos dados de 4.927 propriedades de dois quartos,cadastradas até o último dia 28 de novembro em uma plataforma de compra e arrendamento de imóveis,e então calculados os preços médios do aluguel de cada região. Em seguida,os resultados foram cruzados com o Índice de Progresso Social (IPS) dos bairros,medido pela prefeitura do Rio para avaliar o bem-estar de uma sociedade com base em fatores sociais e ambientais,independentemente de indicadores econômicos,como o Produto Interno Bruto (PIB).
No fim,confirma-se que quanto maior esse índice,maior o valor do aluguel. A Barra da Tijuca,na Zona Oeste,por exemplo,tem o maior IPS do Rio (79,29) e o terceiro custo mais alto para locação de imóveis de dois quartos,com uma média de R$ 9.573,35. Num cômputo de quanto valeria cada ponto de IPS dos bairros,porém,foi possível verificar que Laranjeiras,na Zona Sul,é o bairro com o melhor custo-benefício para se morar de aluguel na cidade. A região tem um alto IPS,de 77,47,e uma média de preço de R$ 3.610 nos parâmetros analisados.
Ao levar em consideração todos os 163 bairros do Rio de Janeiro,a partir dos imóveis disponíveis na plataforma consultada,alguns distritos não foram computados por não terem imóveis cadastrados no recorte feito até o dia 28 de novembro de 2024 (com o passar do tempo esses valores e taxas podem se alterar). Outro ponto levado em consideração no levantamento foi a quantidade de imóveis disponíveis por bairro na plataforma para obter uma média razoável de custo. Dessa forma,para que nenhum cálculo apresentasse valores irreais,foi utilizada uma amostra a partir de cinco moradias por distrito.
Já o IPS tem um resultado geral,que representa uma média ou visão agregada do bem-estar em cada região. E ainda diferentes dimensões analisadas para se chegar à nota geral. O critério mede a capacidade que um país ou região tem para atender às necessidades básicas de seus cidadãos,melhorar a qualidade de vida e criar oportunidades para todos. Isso é feito levando em consideração as seguintes dimensões: necessidades humanas básicas,fundamentos do bem-estar e oportunidades.
Por fim,para se para chegar ao resultado do custo-benefício dos bairros,foi feita uma relação entre a média de aluguel,o IPS geral e o valor de cada unidade do IPS. Ou seja,quanto vale cada IPS de determinado bairro?
Independentemente dos números,o corretor Leonardo Meyer,da Avegui Imobiliaria,que trabalha há anos com interessados em alugar imóveis,detalhou os motivos da procura e quais regiões são as mais visadas:
— A Zona Sul,de modo geral,é a região mais procurada do Rio. Entre os bairros,Laranjeiras,Botafogo,Flamengo,Largo do Machado e Copacabana são os mais procurados. Na Zona Norte,Tijuca,Grajaú e Vila Isabel. Na Zona Oeste,Barra da Tijuca,sem dúvida. Os interessados buscam por transporte,comércio e serviços como um todo. Na Zona Sul,tem o apelo turístico. O perfil de interessados por imóveis de dois quartos são,basicamente,casais e famílias.
Meyer também comentou sobre a Barra da Tijuca,bairro com o maior IPS do Rio,e Laranjeiras,o com o melhor custo-benefício da cidade.
— A Barra da Tijuca foi projetada e cresceu com o intuito de ser uma outra cidade. Quem mora por lá,costuma fazer a vida na região. Tanto que o bairro tem grandes condomínio que,para mitigar os deslocamentos,oferecem ônibus executivos para transportar os moradores. Laranjeiras é muito procurada por conta do comércio,estrutura urbana e transporte. Muita gente se interessa pelo bairro — acrescentou.
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O gráfico abaixo reúne todos os bairros com IPS mais elevado do Rio. Os que estão abaixo da marca que cruza a imagem apresentam um menor valor de aluguel a ser pago em relação ao seu IPS. Por outro lado,quanto mais próximo do ponto zero,pior o IPS. Nesse contexto,o bairro de Laranjeiras se destaca positivamente,pois apresenta o melhor desempenho no índice,estando significativamente abaixo da linha de que cruza o gráfico. Flamengo,Jardim Guanabara e Maracanã são outros bairros de bom custo-benefício considerando o preço do aluguel e bons índices de progresso social. Leblon e Ipanema,têm alguns dos mais altos IPS do Rio,custos mais altos do aluguel.
Responsável pela pesquisa,o professor de dados e finanças da ESPM-Rio,Diogo Robaina,ressalta ainda a necessidade de um outro recorte para dar conta da realidade de uma cidade como o Rio. E levantou o custo-benefício de bairros que cabem no bolso de um casal com renda de dois salários mínimos. Com o valor de R$ 1.412 de renda mínima para cada um,O GLOBO optou por usar a base de R$ 2.900 para compreender qual é a opção mais vantajosa.
— Entendemos que,a partir do estudo de finanças pessoais,um casal só deve se comprometer com 30% da sua renda para alugar um imóvel. Fazendo o racional dos dois salários mínimos,usando a aproximação dos valores,foi escolhido usar o recorte até R$ 1.000,que significa 30% de R$ 2.900 — explica Robaina.
Com esse recorte,o Itanhangá,se torna uma das escolhas que cabe no bolso e com os índices de progresso social mais elevados,tendo uma média de locação de R$ 930. Além deste,Cosmos,também na Zona Oeste,se destaca pelo baixo preço de aluguel,R$ 825.14,e um bom IPS. Veja abaixo os resultados para os bairros no recorte proposto para quem tem renda de até dois salários mínimos.
O Rio de Janeiro tem passado por diversas transformações e estratégias para que bairros pouco populosos tenham mais procura. O Porto Maravilha,é um projeto de revitalização urbana da Zona Portuária,iniciado em 2009. A expansão do BRT é outro fator atrativo para inquilinos,pois facilita a conexão entre as zonas da cidade.
Além disso,alugar um imóvel exige se envolver com burocracias que nem sempre são tão simples de se resolver. E,em muitas das vezes,optar por morar de forma informal em um local é uma saída vista como vantajosa para muitos.
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O advogado especialista em direito imobiliário Thiago Hora destrinchou ao GLOBO motivos para que isso aconteça.
— Ao alugar um imóvel,é essencial verificar a regularidade documental da propriedade,garantindo que esteja devidamente registrada e sem pendências legais ou tributárias. Vale lembrar que nem sempre o proprietário figura como locador,sendo que,em determinadas situações,o possuidor pode figurar como locador. Deste modo,é normal que o locatário se depare com algumas irregularidades fiscais e contratuais,além de algumas especificidades. O contrato deve ser elaborado com clareza,especificando prazos,garantias e índices de reajuste do aluguel,como o IPCA,para evitar litígios futuros — detalhou Hora.
Necessidades Humanas Básicas
Avaliar a capacidade de uma sociedade para garantir que os seus cidadãos tenham acesso a condições mínimas de sobrevivência,como alimentação,água potável,moradia adequada e segurança pessoal. Indicadores como nutrição,saneamento básico,atendimento médico e proteção contra crimes são usados para medir essa dimensão.
Fundamentos do Bem-Estar
Essa dimensão abrange o acesso à educação básica,à informação,à saúde preventiva e ao ambiente sustentável. Os indicadores incluem acesso às escolas,à internet,qualidade do ar e a biodiversidade.
Oportunidades
Mede a capacidade da sociedade de proporcionar igualdade de oportunidades para que as pessoas possam melhorar sua qualidade de vida e alcançar seu potencial máximo. Inclui liberdade pessoal e de escolha,direitos individuais,acesso à educação superior e inclusão. Indicadores como direitos humanos,liberdade política,tolerância e inclusão de minorias estão nessa dimensão.
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